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灼见| 楼市凉了?别把雪花当雪崩

来源:百度新闻 时间:2018-10-10 00:08:14 编辑:河南省 浏览:794 手机版

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腾讯财经《灼见》特约作者 董晴(资深房地产研究专家、畅销书作者)

刚刚过去的国庆黄金周,因楼盘降价等原因导致的业主维权,此起彼伏。加之此前美联储再次加息,万科秋季例会高喊“活下去”,使得人们内心忐忑 楼市拐点是不是到了?会不会崩盘?诸如《终于,房子开始吃人了!》等散布恐慌的文章疯传。风声鹤唳之下,国庆假期最后一天的降准,竟然都被很多人解读为是政府救市的举措。

降价确实有,但是需要打个双引号。至于广为传播的“暴跌”“腰斩”,更是有待商榷。经过整整两年的调控,目前整个楼市正逐步回归理性,若以此前的火爆为参考,则确实迎来了拐点;但如果以正常的市场为参考,则“拐点”无从谈起,更别说崩盘了。事实上,10月8日的国务院常务会议要求收紧棚改货币化,是要抑制市场过热。

暴跌的谣言有部分真实性

但是以偏概全、以点带面

许多传言,如果细究起来,会发现很荒谬。然而,大众传播理论告诉我们,真假参半的消息最容易被人津津热道、广为传播。因为完全真的消息一般不具有刺激性,完全假的消息又让人匪夷所思,难以接受。

此外,美国《纽约太阳报》19世纪70年代的编辑主任约翰 博加特把新闻解释为 “狗咬人不是新闻,人咬狗才是新闻”。

1947年,美国心理学家奥尔波特认为,谣言的产生有两个基本条件:一、故事的主题必须对传谣者和听谣者有某种重要性;二、真实的事实必须由某种模糊性掩盖起来。

恰好,房价暴跌满足了上述特点。

首先,过去二三十年来,虽然过程中,房价偶有下挫,比如2008年,但总体上来看,是一直保持单边上涨的态势。加上过去几年,一二三四五六线城市的房价轮番上涨,火爆的行情下,买房要靠抢,得给中介天价喝茶费……这使得房价一直涨不会跌,已经成为广大民众的信仰。社会上有“房教徒”一说。

国家统计局的数据显示,今年8月,房价普涨。70个大中城市中,新建住宅仅厦门环比微跌0.1%,南京、北京持平,其余67个城市房价全部上涨。自此,以2015年6月为本轮楼市上涨的起点,至今年8月,房地产市场已经连续上涨39个月,刷新中国房地产连续上涨周期的最长纪录。涨价已非新闻。

突然听闻某个地方的房价“降”了,无异于是“人咬狗”,自然引起人们的极大兴趣 没买的盼着房价跌的欢欣鼓舞,四处传播;买了的怕被套陷入恐慌,到处打听、求证。拥有流量饥渴症的自媒体,更是不会放过这样的机会。

诚然,其确实有一定的真实性,但这种真实性又带有很大的欺骗性。身处其中的人往往不自知,或者为了达到自己的目的,选择性忽视。

以前段时间传得沸沸扬扬的“厦门万科5折卖房”为例。根据最早传出的图片,“厦门‘首开万科白鹭郡’别墅,原价500万,现一口价中间278万,边户298万,车位16万/个……”传播过程中,直接变成了“原价500万别墅,现一口价278万”。然而,即便最低价(278万),也接近6折。何况,降价之后,交房的标准也变了。此前,“首开万科白鹭郡”别墅是430万起,最高500万,而且是精装修、送2个车位,带电梯。降价之后,是毛坯交付,没有电梯,车位也不送了,需要自己花钱购买。整个算下来,相当于没有降。因为该项目的位置较偏,岛外3万多一平也是很正常的价格。

国庆假期,各地业主/准业主因“降价”维权,其“降价”也跟厦门“首开万科白鹭郡”别墅的情形类似。比如碧桂园某项目,一期是精装修交房,二期是毛坯交房,加上国庆期间促销(往年也有类似操作)略有优惠,一期的业主就不干了。打砸售楼处的图片和视频一经传播之后,就变成了房价暴跌,楼市要崩盘了!

或许,前往维权的的业主心里也清楚,或者一开始不清楚之后清楚了,但是为了达到自己的目的,还是这么干,因为以往的无数事实告诉他们,闹一闹,开发商总会给到他们一些甜头。

楼市凉凉,只是暂时性的

不少地方上涨压力还较大

谈及中国楼市,总有很多人会拿美国来对标。担心不断吹大的泡沫,会诱发系统性危机。张五常则认为,中国楼市根本没有泡沫。其认为,房价涨主要是因为地价涨,地价涨,是因为知识的增长在增加,知识的回报会回到土地上去。因为单位土地的面积上,创造的GDP增长了,密度比以前更高了。

美国为什么会爆发次贷危机?一是当时美国政府也鼓励居者有其屋,要求银行向低收入群体放贷,贷款质量不高;二是杠杆率极高,美国次贷危机之前,买房首付是5%甚至可以零首付。

美国证券化次级贷款

来源:美国抵押贷款市场统计年报(2007年)

次贷危机爆发前,美国全国次级房屋贷款2万亿美元,一般房屋贷款8万亿美元。可是,美国贷款机构为了分散风险和拓展业务,实现利益的最大化,将住房按揭贷款打包成MBS(住房抵押按揭债券)进行出售回笼资金。投资银行购买MBS后,又把基础资产的现金流进行重组,设计出风险和收益不同档次的新债券,也就是担保债务凭证CDO,然后再推出能够对冲低质量档次CDO风险的信用违约互换CDS,以及二者的结构化产品 合成CDO。这些结构化的组合产品形成了我们所谓的次贷价值链SB(saving bank)-MBS-CDO-CDS-合成CDO。这一系列创新产品的活跃,进一步刺激了贷款公司继续发放次贷和房地产泡沫。最终,几万亿美元的房贷,借助衍生金融工具,创造出了创造出了几十万亿美元的资产抵押债券以及上百万亿美元的金融衍生产品。

我国首套房的首付在20%~30%,二套更是达到了40%~50%,杠杆不高。此外,我国的金融系统也不像美国那么发达。

如此一来,何来崩盘之说?

确实,现在少数城市确实面临较大的下行压力。很多房地产企业也开始叫苦连天。但那些下行压力大的城市,以前普遍也表现一般。至于叫苦的房地产企业,只能说是以前日子太好过了,现在稍微苦一点就受不了了。去年以来,确实陆续有中小房地产企业破产、跑路,比如中弘股份,但都是极少数。

开发商压力大,一是去杠杆的主基调下,过去的借新还旧玩不太转了,购房按揭放款也变得很慢;二是限价太厉害,比如过去大半年,上海的房价为什么稳定甚至有时还下跌,是因为去年下半年,上海强制要求开发商没一次开盘,均价都必须下调 5%!

所以现在的数据是扭曲的。

事实上,即便在调控如此严厉的情况之下,如国家统计局公布的数据显示的那样,现在房价上行压力其实比下行的大。

统计局数据显示,截至8月末,商品房待售面积53873万平方米,比7月末减少555万平方米,库存已降至4年以来的最低点!

10月8日召开的国务院常务会议明确指出,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。为啥?因为棚改货币化是房价上涨的重要催化剂之一。

总体上来说,政府希望楼市平稳发展。

有人担心中国的人口红利消失了,根据“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的房地产周期理论,未来房价不可持续。若从出生率来看,当前确实不乐观,未来也难有特别大的改善。但人口数量红利没了,还有人口质量红利。根据教育部的数据,截至去年底,我国的大学毕业生接近一个亿。按照现在的大学招生速度,到2040年左右,我国的大学毕业生总数接近美国全国的人口,潜力是巨大的。

我国当前经济确实也遇到一些麻烦,但对此不必过于悲观。张五常就说,“任何朋友,包括我自己,曾经对中国悲观啊,都错了。”

小结

从较为低迷的状态到亢奋的状态,并在亢奋的状态停留太久了,大家已经将亢奋的状态视为常态了,现在回到了正常的状态,大家就觉得不正常了。不是市场不正常,是大家的心理预期扭曲了。

价格猛涨的时候,即便产品不好,也鲜有看到因为质量问题维权的,但是一旦价格微涨,停涨甚至下跌的话维权就特别凶猛。因为购房者觉得自己买亏了!

其实,只要是商品,就会有涨有跌,最终取决于其真实价值。次贷危机之后,美国的房价下跌40%,但纽约仅下跌11%,曼哈顿基本没跌,2012年后美国各大城市又迎来新一轮的飞涨,纽约的房价率先上涨。只要经济在发展,价值总会回归的。

总有人幻想买在最低点,卖在最高点。能做到一二的都是极少数。大部分人都是买在阶段性的半山腰。所不同的是,上行的半山腰你没得选,下行的半山腰上你随意挑。事实上,现在只是横盘。

继续加杠杆投机当然不明智,也是国家政策打击的对象。但动不动将几片雪花当雪崩,最终欺骗的是自己。最可悲的,不是楼市凉了,而是冷热与你无关。

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